«النقض»: صدور عقدي بيع عن عقار واحد جائز .. والمفاضلة بين المتنازعين على الملكية يكون بأسبقيـة التسجيل

  أكدت محكمة النقض في حكمها بالطعن رقم ٧٣٥٩ لسنة ٨٦ قضائية، الصادر بجلسة ٢٠٢٢/٠٧/٠٤، أنه ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفينِ قانونيينِ عن عقار واحد على أن تكون المفاضلة بين المتنازعين على ملكيته مؤسسةً على أسبقية التسجيل.

مجموعة القواعد قانونية التي أكدتها المحكمة في هذا الطعن

١- إنَّ النص في الفقرة الأولى من المادة الخامسة بالقانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بشأن تنظيم الشهر العقاري قد نصت على أنه “يختص كلُّ مكتبٍ من مكاتب الشهر دون غيره بشهر المحررات المتعلقة بالعقارات التي تقع في دائرة اختصاصه”، والفقرة الثالثة منها “ولا يكون للشهر الذي يتم في أحد هذه المكاتب أثرُه إلَّا بالنسبة إلى العقارات أو أجزاء العقارات التي تقع في دائرة اختصاصه” يدل على وجوب التزام كلِّ مكتب من مكاتب الشهر العقاري بنطاق اختصاصه الجغرافي، وإلَّا كان عملُه حابطَ الأثر.

٢- إذ كان البين من الأوراق أن العقار عين النزاع إنما يقع بمنطقة بولاق الدكرور، ومن ثم فإن المكتب الذي تم به شهر الصحيفة هو المنوط به إجراء هذا الشهر، وكان قولُ الطاعن في هذا الخصوص (خضوع العقار لمأمورية مكتب شهر عقاري أوسيم)، إنما هو قولٌ مرسلٌ يعوزه الدليل، ومن ثم يضحى النعي (ببطلان إجراءات شهر الصحيفة) غير مقبول.

٣- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنَّ مناطَ سريان نظام السجل العيني على أحد الأقسام المساحية –وفقًا للمادة الثانية من مواد إصدار القرار بقانون ١٤٢ لسنة ١٩٦٤- هو صدور قرار من وزير العدل بسريان نظام السجل العيني على هذا القسم، ومن ثم فإن العمل به يقتصر على المناطق التي تم مسحها، وخصوصًا بالخرائط المساحية ودفاتر مساحة الملكية، وأمَّا غير تلك المنــاطق، فلا يسري عليهـــا ذلــك النظـام.

٤- إذ كان الثابت بالأوراق أن المنطقة الكائن بها عقار التداعي لم يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بخضوعها لنظام السجل العيني، مما يكون معه النعي (بمخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ في تطبيقه لقضائه بصحة ونفاذ عقد التداعي رغم عدم اتباع المطعون ضده الأول الإجراءات المنصوص عليها بقرار بقانون ١٤٢ لسنة ١٩٦٤ لوقوع العقار محل التداعي بمنطقةٍ يسري عليها ذلك القانون) على غير أساس.

٥- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفينِ قانونيينِ عن عقار واحد، على أن تكونَ المفاضلةُ بين المتنازعين على ملكيته مؤسسةً على أسبقية التسجيل.

٦- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادتين ٩، ١٧ من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع، أو بتسجيل الحكم النهائي المثبت للتعاقد، أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سُجِّلت.

٧- إذ كان الحكم المطعون فيه قد أجرى المفاضلةَ بين المتنازعين على الأسبقية في تسجيل صحيفة الدعوى، رغم أن المعوَّل عليه في نقل الملكية ليس بأسبقية تسجيل صحيفة دعوى التعاقد، وإنما بتسجيل الحكم أو العقد، مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون.

الوقائع: تزاحم المشترين على عقار واحد

 منها على الحكم المطعون فيه الخطأَ في تطبيق القانون؛ إذ رفض الدفع ببطلان إجراءات شهر صحيفة الدعوى لإجرائها بمأمورية شهر عقاري بولاق الدكرور، رغم أنَّ العقار يخضع لمأمورية أوسيم، بما يبطل إجراءات شهر الصحيفة، مما يعيب الحكم، ويستوجب نقضه.

 الاختصاص المكاني لمكاتب الشهر العقاري

وحيثُ إنَّ الطاعنَ ينعى بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأَ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول إنه عوَّل في قضائه بصحة ونفاذ عقدي البيع سند المطعون ضده الأول على سبق شهر صحيفة دعواه، وذلك بالمخالفة للقانون؛ إذ إن المفاضلة في هذه الحالة تكون للأسبقية في تسجيل العقد، أو الحكم الصادر بصحة التعاقد، مما يعيبه، ويستوجب نقضه.

ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفينِ قانونيينِ عن عقار واحد

وحيثُ إنَّ هذا النَّعي سديدٌ؛ ذلك بأن المقرر -بقضاء محكمة النقض- أنه ليس ثمة ما يمنع من صدور تصرفينِ قانونيينِ عن عقار واحد، على أن تكون المفاضلةُ بين المتنازعين على ملكيته مؤسسةً على أسبقية التسجيل. وأن مؤدى نص المادتين ٩، ١٧ من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن ملكية العقار المبيع لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلَّا بتسجيل عقد البيع، أو بتسجيل الحكم النهائي المثبت للتعاقد، أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة بصحته ونفاذه إذا كانت قد سُجِّلت. لمَّا كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أجرى المفاضلة بين المتنازعين على الأسبقية في تسجيل صحيفة الدعوى، رغم أن المعوَّل عليه في نقل الملكية ليس بأسبقية تسجيل صحيفة دعوى التعاقد، وإنما بتسجيل الحكم أو العقد، مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون، ويوجب نقضه، على أن يكون مع النقض الإحالة.